주택법에 따른 리모델링 사업으로 국민주택규모를 초과한 경우 조세특례제한법 제97조의3 적용 여부

장기일반민간임대주택이 리모델링사업으로 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 과세특례가 적용되지 않는 것임

[회신] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 장기일반민간임대주택의 보유기간 중 리모델링 사업으로 장기일반민간임대주택이 ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는 것입니다. 1. 사실관계 - 국민주택규모 이하 아파트 취득 후 장기일반민간임대주택 등록 - 임대기간 중 ｢주택법｣에 따른 리모델링으로 아파트 전용면적이 국민주택규모를 초과함 * 2020.7.10. 이전 장기일반민간임대주택으로 등록하여 임대한 것으로 전제함 2. 질의내용 - 장기장기일반민간임대주택으로 등록하여 임대개시 당시에는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3제3항제2호 국민주택규모 이하 요건을 충족하였으나 이후 ｢ 주택법｣에 따른 리모델링사업으로 국민주택규모를 초과한 경우에도 특례적용이 가능한지 3. 관련법령 ○ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. 1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다) 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 2. 「주택법」 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다. ⑤ 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 법 제97조의3제1항 본문에 따른 100분의 50의 공제율 또는 같은 항 단서에 따른 100분의 70의 공제율을 적용할 때에는 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다. 4. 유사사례 ○ 서면-2021-법규재산-6935(2022.04.21) [ 답변내용 ] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, 장기일반민간임대주택의 보유기간 중 재건축사업으로 장기일반민간임대주택이 ｢주택법｣ 제2조제6호 에 따른 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3 에 따른 장기일반민간임대 주택등에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는 것입니다. ○ 서면-2020-법령해석재산-2164(2020.09.22) [ 답변내용 ] 귀 서면질의의 경우와 같이, 조세특례제한법 제97조의5 에 따른 장기일반민간 임대주택 등에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어서 장기일반민간임대주택의 보유기간 중 리모델링사업으로 장기일반민간임대주택이 「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 「조세특례제한법」제97조의5에 따른 감면대상에 해당하지 않는 것입니다. ○ 서면-2017-법령해석재산-0082(2017.11.24) [ 답변내용 ] 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 국민주택규모를 초과하는 1개의 신축주택을 취득하고 양도하는 경우에는「조세특례 제한법」제97조의5에 따른 감면대상에 해당하지 않는 것이며∼(이하 생략)